Özet
Arazi ve arsa düzenlemesi kapsamında gündeme gelen düzenleme ortaklık payı işlemi İmar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenmiş ve birçok yönetmelik ile de işlemin usul ve esasları tespit edilmiştir. Teknik birtakım iş ve işlem gerektiren düzenleme ortaklık payı işleminin, hukuka uyar bir şekilde tesis edilmesi kamuda planlı şehirleşme ve özelde mülkiyet hakkı için önem arz ettiği tartışma kabul etmeyecek niteliktedir. Nitekim mahkemelerce hukuka aykırılığın tespit edilmesi halinde fiiliyatta geri döndürülmesi güç sonuçların doğacağı da açıktır. Bu sebeple düzenleme ortaklık payı işleminin şart, usul ve esaslarının doğru bir şekilde tespit edilmesi gerekmektedir.
Anahtar Kelimeler: Düzenleme ortaklık payı, arsa ve arazi düzenlemesi, madde 18 uygulaması, hukuka aykırılık
Abstract
The development readjustment share which comes up within scope of land readjustment is regulated in Article 18 of the Zoning Law and its procedures and principles is determined by many regulations. It is important that the developmen readjustment share, which requires some technical work and transaction, is established in accordance with the law for planned urbanization and property right. As a matter of fact, it is clear that if the unlawfulness of the administrative act is determined by the courts, there will be consequences that are difficult to reverse in practise. For this reason, the terms, procedures and principles of the development readjustment share process must be
determined accurately.
Keyword: The development readjustment share, land readjustment, practice of article 18, illegality
Giriş
İmar Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenen arazi ve arsa düzenlemesi ile kişilerin kadastral parselleri imar parseli haline dönüşmekte ve bu da maliklerin taşınmazlar üzerinden ekonomik menfaat sağlanmasına yol açmaktadır. Uygulamada arazi ve arsa düzenlemesi işlemine “madde 18 uygulaması” da denmektedir. Uzun bir madde olan İK m. 18, son olarak 04/07/2019 tarihinde 7181 sayılı Kanunla yapılan düzenlemeler ile son halini almış bulunmaktadır. Kanun koyucu tarafından her ne kadar detaylı bir şekilde kaleme alınmış olsa da uygulama açısından önem arz eden madde metni, yönetmelikle detaylandırılmıştır. Nitekim arazi ve arsa düzenlemesi işleminin şart, usul ve esasları farklı hukuki kaynaklarda kaleme alınmıştır. Buna göre anılan işlemin icrası açısından Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (AADY) önem arz etmektedir. Yetkili idare, arazi ve arsa düzenlemesi işlemini tesis ederken planlanan bölgenin sivilize edilmesini hedeflemekte, kamu hizmeti ve bu hizmetlerle ilgili tesislere erişim ve ulaşımı kolaylaştırmakta, böylece taşınmazlara değer katmaktadır. Bu sebeple arazi ve arsa düzenlemesi yapılırken taşınmaz maliklerinden birtakım feragatler beklenilmektedir. Buna göre arsa ve arazi düzenlemesi kapsamında bulunulan bu “feragat” İmar Kanunu kapsamında “düzenleme ortaklık payı” olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu noktada belirtmek gerekir ki imar planı uygulamaları kapsamında kamulaştırma, bedelsiz terk uygulaması, hamur kuralı, ifraz ve tevhid gibi birtakım işlemler de idare tarafından uygulanabilmektedir ancak çalışmamızın kapsamı sebebiyle bu işlemlere ilişkin açıklama yapılmayacak, terimlerin anılması ile yetinilecektir. Arazi ve arsa düzenlemesi, idarece re’sen yapılan bir plan uygulaması olup, imar sınırları içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazilerin, malikleri ve diğer hak sahiplerinin rızası aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirilmesi, bunların yeniden imar planına uygun ada ve parsellerle ayrılarak, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması ile tapuya tescil edilmesi işlemlerinden oluşan bir idari işlemler bütünüdür. Belirtmek gerekir ki bu arazi ve arsa düzenlemesi, düzenlemeye tabi tuttukları taşınmaz sahipleri için sübjektif ve kişisel işlemler olduklarından bireysel idari işlem niteliğindedir. Düzenleme ortaklık payı, zincirleme işlemlerden oluşan “arazi ve arsa düzenlemesi” işlemleri içerisinde meydana gelmektedir. AADY 4/ç maddesine göre düzenleme ortaklık payı “Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (%45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.” şeklinde tanımlanmıştır. Açıklamaya çalıştığımız arsa ve arazi düzenleme prosedürü kuşkusuz teknik eleman ve işlemlerle yürütülecektir. Düzenlemeye ilişkin iş ve işlemler ise uzun ve yoğun çalışmalar sonucu ortaya konacaktır. Neticede yapılan iş ve işlemler sonrasında, düzenleme konusu taşınmazlarda geri alınması güç yapılaşmaya gidilecektir. Nitekim idare tarafından yapılan bu düzenleme işleminin hukuka aykırı olması halinde Türk Mahkemeleri işlemin iptaline karar verecek ve kararın tatbiki fiiliyatta son derece güçlük arz edecektir. Bu sebeple düzenleme işleminin hukuka uygun bir şekilde yapılması önemlidir. Biz çalışmamız kapsamında arsa ve arazi düzenlemeleri kapsamında yapılan düzenleme ortaklık payı işlemleri sonucunda doğabilecek hukuka aykırılıklar üzerinde açıklamalar…